การวิเคราะห์ความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจและสังคม

การวิเคราะห์ความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจและสังคมของอาคารต้นแบบระบบชิ้นส่วนสำเร็จรูป

การศึกษาความเหมาะสมของโครงการทางด้านเศรษฐศาสตร์เป็นการวิเคราะห์ในแง่มุมมองของประเทศหรือของสังคมโดยรวมเพื่อพิจารณาถึงการจัดสรรทรัพยากรทุกอย่างของประเทศที่มีอยู่อย่างจำกัด เพื่อใช้ในการดำเนินงานตามแผนงานและหรือโครงการต่างๆ ว่าการใช้ทรัพยากรดังกล่าวเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด และให้ผลประโยชน์แก่ประเทศชาติและสังคมโดยรวม มีความคุ้มค่ากับทรัพยากรที่ได้จากการเสียสละการใช้ประโยชน์ในทางเลือกอื่นๆ มาใช้ตามแผนงานโครงการนั้นมากน้อยเพียงไร ทั้งนี้ โดยใช้ปัจจัยชี้วัดความเหมาะสมทางด้านเศรษฐศาสตร์เป็นเกณฑ์ในการพิจารณา โดยการเปรียบเทียบต้นทุนการใช้ทรัพยากรและผลประโยชน์ที่ได้รับกลับคืนระหว่างสถานการณ์ที่มีโครงการ (With Project Situation) กับไม่มีโครงการ (Without Project Situation) โดยใช้วิธีการเปรียบเทียบกระแสมูลค่าของการใช้ทรัพยากรและผลประโยชน์ที่แท้จริงที่เกิดจากโครงการ ตามระยะเวลาที่ใช้ในการวิเคราะห์ของโครงการโดยการขจัดความแตกต่างของค่าเงินตามกาลเวลาออกไป (Discounted cash flow analysis)

ในการศึกษาความเหมาะสมของโครงการทางด้านเศรษฐกิจ จะพิจารณาจากผลประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากโครงการ เปรียบเทียบกับค่าลงทุนของโครงการ ตลอดระยะเวลาในการวิเคราะห์ โดยจะคำนวณในรูปดัชนีหลักทางด้านเศรษฐกิจ คือ

• มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value: NPV) เป็นการคำนวณเปรียบเทียบมูลค่าการลงทุนทางด้านเศรษฐกิจในปีต่างๆ กับผลประโยชน์ทางด้านเศรษฐกิจที่คาดว่าจะเกิดขึ้นตลอดช่วงระยะเวลาวิเคราะห์โครงการ โดยใช้อัตราส่วนลด (Discount Rate) แปลงค่าเป็นเงินปัจจุบัน
• ผลประโยชน์ต่อค่าลงทุน (Benefit Cost Ratio: B/C Ratio) เป็นดัชนีทางเศรษฐกิจที่แสดงให้เห็นถึงอัตราส่วนของมูลค่าเงินปัจจุบันของผลประโยชน์กับมูลค่าปัจจุบันของเงินลงทุนโครงการ โดยค่า B/C มากกว่า 1 หมายถึงโครงการจะให้ผลตอบแทนคุ้มค่าที่จะลงทุน
• อัตราผลตอบแทนทางเศรษฐกิจ (Economic Internal Rate of Return: EIRR) คือ อัตราส่วนลดที่ทำให้มูลค่าเงินปัจจุบันสุทธิของโครงการมีค่าเท่ากับศูนย์ อัตรานี้จะแสดงให้เห็นถึงผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนโครงการว่ามีผลตอบแทนเป็นร้อยละเท่าใด

การวิเคราะห์ผลประโยชน์ทางด้านเศรษฐศาสตร์

เมื่อกล่าวถึงผลจากการมีโครงการการศึกษาแนวทางการเลือกใช้ระบบก่อสร้างชิ้นส่วนสำเร็จรูปที่เหมาะสมกับผู้อยู่อาศัยที่มีรายได้น้อย – ปานกลาง ผลประโยชน์ที่พิจารณากัน คือ ผลที่ทำให้ประชาชนสามารถมีที่พักอาศัยเป็นของตนเอง ลดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ลดลง รวมทั้งผลประโยชน์ทางด้านเศรษฐกิจของพื้นที่ที่ได้รับอิทธิพลดีขึ้น

ผลประโยชน์จากการมีโครงการอาจจำแนกออกเป็นผลประโยชน์ทางตรง (Direct Benefit) กับผลประโยชน์ทางอ้อม (Indirect Benefit) ซึ่งมีทั้งผลประโยชน์ด้านบวก และผลประโยชน์ด้านลบ ทั้งที่สามารถคิดเป็นเงินตราและไม่สามารถคิดเป็นเงินตราได้ (Tangible and Intangible Benefit) โดยพิจารณาผลประโยชน์ส่วนเพิ่มของโครงการ ซึ่งเปรียบเทียบจากกรณีไม่มีและมีโครงการ

ผลประโยชน์ทางตรง (Direct Benefit) เป็นผลประโยชน์ที่เกิดขึ้นจากการดำเนินโครงการ โดยผลประโยชน์ที่นำมาพิจารณาในการศึกษา ประกอบด้วย

• การศึกษารายรับจากราคาขายของบ้านเอื้ออาทร
• การศึกษามูลค่าเวลาในการเดินทาง
• การศึกษามูลค่าจากการเป็นเจ้าของที่พักอาศัยทดแทนการเช่าที่พัก

ผลประโยชน์ทางอ้อม (Indirect Benefit) นอกเหนือจากผลประโยชน์ทางตรงที่เกิดขึ้น ยังมีผลประโยชน์อีกประเภทหนึ่งที่ ได้รับจากการเกิดขึ้นของโครงการ หรือเป็นผลประโยชน์ที่ไม่สามารถประเมินเป็นตัวเงินที่ชัดเจน ซึ่งเรียกว่า ผลประโยชน์ทางอ้อม (Indirect Benefit) ประกอบด้วย

• มีการจ้างงานเกิดขึ้นในช่วงระหว่างงานก่อสร้าง
• การลดค่าใช้จ่ายที่เกิดความเสี่ยงของการขาดแคลนแรงงาน
• การลดค่าใช้จ่ายที่เกิดจากความเสี่ยงจากงานก่อสร้างที่ไม่มีคุณภาพ (Quality cost) ที่ต้องทำการซ่อมแซม หรือรื้อทำใหม่
• การลดค่าใช้จ่ายในการเกิดมลภาวะเกิดจากฝุ่นละอองในระหว่างที่ทำการก่อสร้างต่อชุมชนโดยรอบ
• การลดค่าเสียโอกาสที่เกิดขึ้นจากก่อสร้างที่แล้วเสร็จไวขึ้น จากการนำชิ้นส่วนสำเร็จรูปมาใช้งาน (ส่วนนี้ถูกนำมาคำนวณในส่วนประโยชน์ทางอ้อม เนื่องจากไม่มีการคำนวณเชิงพาณิชย์ของบ้านเอื้ออาทร หากเปรียบเทียบกับอาคารประเภทอื่น อาทิ เช่น ห้างสรรพสินค้า หรือสถานศึกษา)
• การส่งเสริมธุรกิจที่จะเกิดขึ้นที่จะทำลงทุนของพื้นที่โดยรอบ เกิดการขยายตัวเชิงพาณิชย์
• การปรับปรุงคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย รวมถึง การมีสุขภาพที่ดีขึ้น การมีโอกาสเข้าถึงการศึกษาที่ดีขึ้น การมีโอกาสได้รับการจ้างงานที่มากขึ้น เป็นต้น

ในการศึกษานี้ได้เน้นการวิเคราะห์ผลประโยชน์โดยตรงที่คาดว่าจะเกิดขึ้นจากการดำเนินการโครงการ เนื่องจากผลประโยชน์ทางอ้อมนั้นมีความซับซ้อน ทำให้การประเมินค่าทำได้ยาก และอาจเกิดการคิดซ้ำซ้อน กับผลประโยชน์ทางตรงทางใดทางหนึ่งได้

1. การศึกษารายรับและรายจ่ายของโครงการบ้านเอื้ออาทร

การศึกษานี้ทำการศึกษารายรับที่เกิดขึ้นของโครงการ ในการศึกษานี้จะทำการทบทวนค่าใช้จ่ายของโครงการบ้านเอื้ออาทร ซึ่งโดยหลักจะเป็นรายรับจากราคาขายของห้องพัก ในราคาที่ไม่สูงเพื่อเอื้อประโยชน์ต่อประชาชน และศึกษาค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการเกิดขึ้นของโครงการ โดยศึกษาราคาขายเริ่มต้นของโครงการต่างๆ ในแต่ละภาคของประเทศไทยดังแสดงในตารางที่ 1

ค่าใช้จ่ายของโครงการจะประกอบด้วยค่าใช้จ่ายของบุคลากรในการบริหารงานโครงการในช่วงที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยจำนวนตัวเลขกำหนดเป็นค่าเริ่มต้น ซึ่งอาจปรับเปลี่ยนตามขนาดและความเหมาะสมของโครงการโดยมีการกำหนดบุคลากรใน 2 ปีแรก หลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยในปีแรกมีสัดส่วนที่ 100% และในปีถัดไปมีสัดส่วนที่ 50% และค่าประชาสัมพันธ์ของโครงการทั้งในส่วนของการประชาสัมพันธ์ตามสื่อต่าง ๆ และการจัดแสดงตามนิทรรศการ โดยให้มีการประชาสัมพันธ์ในปีแรกที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมขาย ดังแสดงในตารางที่ 2 และ 3

ตารางที่ 1  ตัวอย่างราคาขายของบ้านเอื้ออาทร ประเภท แฟลต 1 ห้องนอน

ตารางที่ 2 ค่าใช้จ่ายของบุคลากรของโครงการ ดูแลและประสานงาน

ตารางที่ 3 การประมาณค่าใช้จ่ายประชาสัมพันธ์

2. การศึกษามูลค่าจากการเป็นเจ้าของที่พักอาศัยทดแทนการเช่าที่พัก

จากการสำรวจพบว่า ผู้อยู่อาศัยที่จ่ายค่าเช่า มีค่าใช้จ่ายที่ 2,803 บาทต่อเดือน ขณะที่ผู้ที่เป็นเจ้าของและจ่ายค่าผ่อนที่ 3,096 บาทต่อเดือน ซึ่งการมีที่พักอาศัยเป็นของตนเอง สามารถวิเคราะห์ในรูปแบบของการลงทุนได้ โดยค่าใช้จ่ายในการลงทุนแสดงในลักษณะของเงินที่จ่ายเป็นค่าของทรัพย์สิน ทดแทนค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเพื่อเป็นค่าเช่าสำหรับที่พักอาศัยได้

3. การศึกษามูลค่าเวลาในการเดินทาง

ในโครงการบ้านเอื้ออาทรเห็นได้ว่าทำเลที่ตั้งของโครงการจะอยู่ในบริเวณพื้นที่ที่สำคัญของเมือง มีการเชื่อมต่อกับศูนย์กลางเมือง ทำให้เกิดการเดินทางที่สะดวกยิ่งขึ้นสำหรับผู้อยู่อาศัย ซึ่งมูลค่าเวลาในการเดินทางของผู้อยู่อาศัยได้ถูกนำมาวิเคราะห์ ซึ่งเป็นผลประโยชน์ทางตรงที่เกิดขึ้นจากการอยู่อาศัยได้

การวิเคราะห์มูลค่าเวลาในการเดินทางของยานพาหนะ (Value of Time: VOT) จะนำไปใช้ในการหามูลค่าการประหยัดเวลาในการเดินทางของยานพาหนะ ซึ่งพิจารณาจากมูลค่าของเวลาของผู้เดินทางเป็นหลักและแตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์ของการเดินทาง

จากข้อมูลการสำรวจ พบว่าสัดส่วนของผู้ใช้งานรถส่วนบุคคล ทั้งรถยนต์และรถจักรยานยนต์เป็นส่วนใหญ่ ซึ่งสัดส่วนการเดินทางของจำนวนบุคคลในการเดินทางอยู่ที่ 1.55 คน สำหรับรถจักรยานยนต์ และ 2.10 คน สำหรับรถยนต์ส่วนบุคคล ซึ่งหากมีการเดินทางที่ใกล้ขึ้น จะทำให้มีการประหยัดค่าใช้จ่ายได้สูงขึ้น โดยแสดงในตารางที่ 4.12 ว่าค่าใช้จ่ายในการเดินทาง จากที่พักปัจจุบันไปกลับที่ทำงาน พบว่า มีค่าเฉลี่ยในการเดินทาง 121.71 บาท/คน/วัน ส่วนใหญ่เสียค่าใช้จ่ายต่อวัน 100 บาท/คน/วัน และ ค่าใช้จ่ายต่ำที่สุด คือ ไม่เสียค่าใช้จ่ายเลย ในขณะที่ค่าใช้จ่ายสูงที่สุด คือ 400 บาท/คน/วัน

นอกจากนี้ได้รวบรวมชั่วโมงการทำงานโดยเฉลี่ยของประชากรที่มีงานทำทั่วประเทศ เพื่อนำมาใช้สำหรับการคาดคะเนเป็นมูลค่าของเวลาในการเดินทางของผู้ที่เดินทาง สรุปได้ว่ามีชั่วโมงทำงานโดยเฉลี่ย 157.02 ชั่วโมงต่อเดือน

จากค่าใช้จ่ายในการเดินทางเฉลี่ยที่สำรวจ 121.71 บาท/คน/วัน และชั่วโมงการทำงานเฉลี่ยของคนทั่วประเทศ ที่ 157.02 ชั่วโมงต่อเดือน โดยหากคิดคำนวณชั่วโมงทำงาน 8 ชั่วโมงต่อวัน ภายในแต่ละเดือนหยุดงานวันเสาร์อาทิตย์ (คำนวณที่ 22 วัน) ได้ 176 ชั่วโมงต่อเดือน ดังนั้นสัดส่วนการทำงานจริงที่เกิดขึ้นจะอยู่ที่ 0.892 และสมมุติฐานการเดินทางที่สั้นลง โดยสมมุติให้ประหยัดค่าเดินทางเฉลี่ยได้ครึ่งหนึ่ง จะได้ข้อมูลของมูลค่าเวลาได้ดังแสดงในตารางที่ 4

ตารางที่ 4 มูลค่าเวลาที่ประหยัดจากค่าใช้จ่ายในการเดินทาง

การวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายโครงการระหว่างการก่อสร้าง

ทางทีมวิจัยได้วิเคราะห์ค่าใช้จ่ายโครงการเพื่อนำมาวิเคราะห์ทางด้านเศรษฐศาสตร์นั้น จะประกอบไปด้วยค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับค่าทดแทนที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าก่อสร้าง ค่าบำรุงรักษา ค่าควบคุมงาน เป็นต้น ค่าใช้จ่ายดังกล่าวจะเป็นค่าใช้จ่ายทางการเงินซึ่งจะรวมภาษีต่าง ๆ ดังนั้นจึงไม่ใช่มูลค่าทางทรัพยากรที่แท้จริง ที่ปรึกษาจึงทำการปรับค่าของตัวเลขทางการเงินเพื่อที่จะหักภาษีต่างๆออก โดยใช้ค่าตัวคูณแปลงค่าตามข้อแนะนำของธนาคารโลก (สำหรับโครงการขนาดใหญ่งานโยธาในประเทศไทย) ดังแสดงในตารางที่ 5

ตารางที่ 5 ตัวคูณแปลงค่าเป็นราคาทางเศรษฐศาสตร์ของโครงการ

ในการประเมินความเหมาะสมทางเศรษฐศาสตร์ใช้สมมติฐานให้กระจายในช่วงเวลา 4 ปี เริ่มตั้งแต่การออกแบบจนกระทั่งก่อสร้างแล้วเสร็จ ค่าใช้จ่ายในแต่ละรายการจะคิดเป็นร้อยละในแต่ละปี โดยที่สมมติฐานในการเปิดใช้โครงการกำหนดไว้ที่ปี พ.ศ. 2564 ดังตารางที่ 6 แสดงการกระจายค่าลงทุนของโครงการ

ตารางที่ 6 การกระจายค่าลงทุนของโครงการ

การวิเคราะห์ทางเศรษฐศาสตร์ของโครงการศึกษาแนวทางการเลือกใช้ระบบก่อสร้างชิ้นส่วนสำเร็จรูปที่เหมาะสมกับผู้อยู่อาศัยที่มีรายได้น้อย – ปานกลาง ได้ทำการศึกษาการก่อสร้างอาคาร 4 ประเภท ได้แก่อาคารขนาด 2 ชั้น และอาคารขนาด 5 ชั้น โดยในแต่ละประเภทจะมีลักษณะต่างกัน 2 รูปแบบ โดยในการคำนวณค่าใช้จ่ายจะประกอบไปด้วย ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างอาคาร ค่าใช้จ่ายในการทำระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการ ค่าใช้จ่ายในการทำลานผลิตชิ้นส่วนสำเร็จรูป และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ดังสรุปในตารางที่ 7 และ 8

ตารางที่ 7 รูปแบบค่าใช้จ่ายในการลงทุนประเภทต่างๆ

ตารางที่ 8 มูลค่าการลงทุนของอาคารแบบต่างๆ

เมื่อนำค่าใช้จ่ายของการก่อสร้างมาเปรียบเทียบระหว่างการใช้ระบบชิ้นส่วนสำเร็จ และการใช้คอนกรีตแบบดั้งเดิม ในการก่อสร้างอาคารที่จำนวนอาคารแตกต่างกัน โดยการใช้ งานระบบชิ้นส่วนสำเร็จ มีค่าใช้จ่ายเริ่มต้น คือการเตรียมพื้นที่ลานคอนกรีต และแบบหล่อคอนกรีต และค่าใช้จ่ายระยะยาวในการบำรุงรักษาของลานคอนกรีต และการเปลี่ยนแบบหล่อนั้น ขณะเดียวกันค่าได้ ดังแสดงในตารางที่ 9

ในการพิจารณาเบื้องต้น วิเคราะห์การก่อสร้างโดยใช้ลานผลิตที่ 2 ลานเพื่อให้สามารถทำงานได้รวดเร็วขึ้น และสามารถสลับการทำงานในช่วงที่รอคอนกรีตแข็งตัวได้ และไม่ใช้ลานผลิตมากกว่า 2 ลาน เพราะจะทำให้ในกรณีนี้ต้องมีการนำเครื่องจักรเข้ามาในบริเวณก่อสร้างเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันกับที่ความเร็วที่เพิ่มขึ้น มีผลประโยชน์ให้งานเสร็จได้ไวขึ้น แต่จากการสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญและผู้มีส่วนเกี่ยวข้องให้ความเห็นว่า การสร้างงานที่ไวขึ้นในระดับที่มากกว่านี้ไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ในมิติของการขาย/การเช่าห้องพักมากกว่าเดิมอย่างมีนัยสำคัญ

ตารางที่ 9 ต้นทุนค่าก่อสร้างของอาคารแบบต่าง ๆ แบ่งตามจำนวนอาคาร

การประเมินตัวชี้วัดทางเศรษฐศาสตร์

ในการวิเคราะห์ความเหมาะสมทางด้านเศรษฐกิจของโครงการนั้น จะเป็นการวิเคราะห์เปรียบเทียบผลตอบแทนและค่าใช้จ่ายของโครงการ โดยจะพิจารณาค่าลงทุนทางเศรษฐกิจของโครงการที่เกิดขึ้น นำมาเปรียบเทียบกับผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะได้รับจากการก่อสร้างโครงการตลอดระยะเวลาการวิเคราะห์ โดยจะคำนวณในรูปดัชนีหลักทางด้านเศรษฐกิจ 3 ตัว ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้

1. มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value: NPV)

มูลค่าปัจจุบัน หมายถึง ผลต่างระหว่างผลประโยชน์และค่าใช้จ่ายในปีต่างๆ เมื่อคิดเป็นมูลค่าปัจจุบันตลอดอายุโครงการโดยใช้อัตราส่วนลด (Discount Rate) เพื่อประเมินเป็นมูลค่าปัจจุบัน ถ้าโครงการลงทุนมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิเป็นบวกหรือมากกว่าศูนย์แสดงว่า โครงการนั้นมีความเหมาะสมในการลงทุนกล่าวคือเมื่อลงทุนไปแล้วมีผลประโยชน์มากกว่าค่าใช้จ่ายตลอดอายุโครงการ

อย่างไรก็ตามการประเมินโครงการโดยใช้มูลค่าเงินสุทธิปัจจุบันยังไม่สามารถเปรียบเทียบโครงการที่มีค่าลงทุนที่แตกต่างกันมากได้เด่นชัด เนื่องจากโครงการที่มีขนาดใหญ่ย่อมให้มูลค่าปัจจุบันสูงกว่าโครงการที่มีขนาดเล็กกว่ามาก ถึงแม้ว่าโครงการทั้งสองจะมีอัตราผลตอบแทนเท่ากัน ดังนั้นการประเมินผลด้านเศรษฐกิจจึงควรพิจารณาดัชนีทางด้านเศรษฐกิจอื่น ทั้งนี้ได้แสดงการคำนวณมูลค่าปัจจุบันสุทธิดังสมการนี้

2. อัตราส่วนมูลค่าปัจจุบันของผลประโยชน์ต่อค่าใช้จ่าย (Benefit Cost Ratio: B/C Ratio)

อัตราส่วนผลประโยชน์ต่อค่าใช้จ่าย หมายถึง อัตราส่วนของผลประโยชน์เมื่อคิดเป็นมูลค่าปัจจุบันต่อมูลค่าปัจจุบันของค่าใช้จ่ายของโครงการ โดยใช้อัตราส่วนลด (Discount Rate) เพื่อประเมินเป็นมูลค่าปัจจุบัน ถ้าโครงการลงทุนมีอัตราส่วนผลประโยชน์ต่อค่าใช้จ่ายมากกว่าหนึ่งแสดงว่า โครงการนั้นมีความเหมาะสมในการลงทุน ซึ่งแสดงวิธีการคำนวณดังสมการนี้

3. อัตราผลตอบแทนทางเศรษฐกิจ (Economic Internal Rate of Return: EIRR)

อัตราผลตอบแทนทางเศรษฐกิจ หมายถึง ค่าเสียโอกาสของเงินลงทุนหรืออัตราส่วนลด (Discount Rate) ที่ทำให้มูลค่าปัจจุบันของผลประโยชน์และมูลค่าปัจจุบันของค่าใช้จ่ายเท่ากันพอดี ค่าเสียโอกาสของเงินลงทุนที่ใช้ในการศึกษาเท่ากับร้อยละ 12 ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราที่เคยมีการศึกษาถึงต้นทุนของเงินลงทุนในประเทศไทยโดยธนาคารโลกและสานักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ดังนั้นโครงการลงทุนที่มีอัตราผลตอบแทนทางเศรษฐกิจของโครงการมากกว่าร้อยละ 12 ต่อปีแสดงว่าโครงการนี้มีความเหมาะสมในการลงทุนซึ่งแสดงการคำนวณดังนี้

ตารางที่ 10 สรุปดัชนีชี้วัดทางเศรษฐศาสตร์

ตารางที่ 11 ตัวอย่างตารางการวิเคราะห์ความเหมาะสมทางด้านเศรษฐศาสตร์ของโครงการ (H1-PC จานวน 40 อาคาร)

การศึกษาแนวทางการลงทุนของโครงการ

ในการดาเนินโครงการรัฐ โดยทั่วไปมีทางเลือกในการลงทุนหลักๆ อยู่ 2 รูปแบบ ได้แก่ รัฐเป็นผู้ดาเนินการเองทั้งหมด และให้ภาคเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมดาเนินการบางส่วนหรือทั้งหมด (Public Private Partnership: PPPs) โดยข้อดีและข้อเสียของการลงทุนแสดงดังตารางที่ 12

ตารางที่ 12 การวิเคราะห์รูปแบบการลงทุนที่เหมาะสม

โครงการนี้เป็นโครงการที่เน้นการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของประชาชนชาวไทยที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ซึ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัย ชุมชนและเมือง เพื่อความมั่นคงและยั่งยืนของสังคมไทย ตามวิสัยทัศน์ของการเคหะแห่งชาติ หากเอกชนเข้ามาร่วมลงทุนอาจไม่ได้รับผลตอบแทนในรูปตัวเงิน เนื่องจากไม่มีกิจกรรมใดๆที่สร้างรายได้แก่เอกชนดังนั้นโครงการนี้ควรเป็นการลงทุนโดยภาครัฐทั้งหมด